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Welches Investment?

Pflegeappartement | Wohnung für betreutes Wohnen | Pflegefonds

Matthias Chevalier, Senior CVM Geschäftsführer
Matthias Chevalier, Senior CVM Geschäftsführer

Sie möchten eine Pflegeimmobilie (Pflegeappartement, Service-Wohnung, Betreutes Wohnen) erwerben, oder alternativ vielleicht in den Klassiker Pflegefonds (AIF) mit Risikostreuung investieren? Was ist entscheidend für den Erfolg einer Investition in Pflegeimmobilien und auf was müssen Sie achten? 

  • Wie sollte der Standort aussehen (Makro- und Mikrolage)
  • Wie ist die Konkurrenzsituation im Einzugsgebiet
  • Ist der Einkaufspreis marktgerecht
  • Werden die neuesten Anforderungen und Landesheimgesetze berücksichtigt
  • Wie sieht die Technik aus, speziell Brandschutz
  • Wie ist die Größe und Aufteilung (Einzelzimmer, Doppelzimmer), Demenzstation
  • Ist ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet, heute und in Zukunft
  • Wie bonitätsstark und erfahren ist der Betreiber (Mieter)
  • Hat der Verwalter die nötige Erfahrung für Sozialimmobilien (Netzwerk) 
    und...und...und

Lage, Größe, Pflegekonzept 5.0, ausreichend Fachkräfte, eine Refinanzierung der Miete über den Investitionskostenanteil (I-Pauschale). Eine Aussage wie "staatliche Garantie" o.ä. stimmt leider so nicht. Viele wichtige Kriterien müssen erfüllt werden, damit eine Pflegeimmobilie  erfolgreich läuft. Wie jede Investition birgt auch die Anlage in Pflegeimmobilien Risiken. Vorsichtig sollte man auch sein, wenn der Verkäufer eine eigene Betreibergesellschaft (Tochter) als Mieter einsetzt. Vielleicht wird aufgrund eines hohen Kaufpreises (damit die Rendite stimmt) evtl. eine hohe Pacht veranschlagt, die nicht über den Investitionskostenanteil refinanziert werden kann. Wenn dann die Belegungszahlen nicht stimmen, wird die Pacht nachverhandelt und reduziert. Ein anderer Betreiber ist dann wegen dieser hohen Pacht, vielleicht auch wegen der Objektgröße (zu wenig Pflegeplätze) und Lage nicht zu finden. Oft fehlt auch dem Verwalter die nötige Erfahrung und ein vorhandenes Netzwerk, um schnell einen Ersatzbetreiber zu beschaffen.

 

Außerdem sind eine Drittverwendungsfähigkeit und die Wiederveräußerung, nachdem der Mieter ausfällt oder der Mietvertrag abläuft, normalerweise nicht gesichert. Auch bei Pflegeimmobilien bzw. Sozialimmobilien, gilt die alte Regel von der Lage, Lage, Lage. Wenn Lage, Einkauf, Betreiber, Zustand und  Objektgröße marktgerecht und richtig kalkuliert sind, kann man aufgrund der demographischen Entwicklung in Deutschland, mit einer Pflegeimmobilie oder Service-Wohnung (Betreutes Wohnen) wenig verkehrt machen. Es bleibt ein riesiger und konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt. Ich stehe Ihnen für Fragen zum Thema Pflegeimmobilien unter der gebührenfreien Tel.-Nr. 0800 22 100 22 gerne zur Verfügung, oder rufe Sie auch gerne zurück.

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