Pflegeappartement vs. Eigentumswohnung

Eigentumswohnungen sind bereits seit vielen Jahren als Kapitalanlagemöglichkeit im Immobiliensektor bekannt und bieten dem Investor auf  den  ersten Blick eine Vielzahl an Vorzügen. Der  zweite Blick ist da schon weniger perfekt:

• möglicher Ärger mit den Mietern
• aufwendige Instandhaltungsmaßnahmen und gegebenenfalls Leerstand der Wohnung auf unbestimmte Zeit
• hohe Nebenkosten (Energiekosten), die der Mieter nicht zahlen kann

Gründe dieser Art lassen Anleger nach Alternativen suchen. Eine ähnliche Anlageform, aber deutlich mehr Pluspunkte, bieten Pflegeappartements oder Pflegefonds. Diese haben sich innerhalb der letzten Jahre aber angesichts des demographischen Wandels und dem daraus resultierenden Nachfragewachstum als Immobilienanlage etabliert. 

• Die Vermietung und Instandhaltung des Objekts wird durch den Betreiber übernommen
• Alle Belange der Eigentümer werden vom Verwalter bzw. Management entgegengenommen
• Immobilienbesitz, der besonders für Investoren geeignet ist, die sich nicht kümmern können oder möchten

Dass die Pflegeimmobilie ein Zukunftsmarkt ist, zeigt die demographische Entwicklung. Doch die Überalterung der Gesellschaft allein macht die Pflegeimmobilie noch nicht profitabel − ausschlaggebende Kriterien sind unter anderem die Lage, ein erfahrener und bonitätsstarker Betreiber und die Ausstattung.

Standort

Gute Lage! Ein guter Standort der  Pflegeimmobilie ist wie bei jeder Wohnanlage ein entscheidendes Qualitätsmerkmal. Mit Berücksichtigung der folgenden Kriterien kann standortbezogen der größtmögliche Erfolg erzielt werden:

• Idealerweise innerstädtisch
• Nähe zu großem Einzugsgebiet
• Pflegeplatzbedarf heute und in Zukunft
• Gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
• Angenehme Umgebung/Nachbarschaft
• Facettenreiche Infrastruktur, insbesondere bezüglich Einkaufsmöglichkeiten, Arzt− und Apothekennähe 

Betreiber und Betrieb

Der Erfolg oder Misserfolg eines Pflegeheims hängt in hohem Maß mit dem Betreiber zusammen. Ein guter Betreiber zeichnet sich in der Regel durch Bonitätsstärke, Erfahrung und Expertise aus. Die Qualität eines Betriebsspiegel sich in dessen Unternehmenskultur, Preispolitik und Leistungsspektrum wider. Auch das Pflegekonzept, Personal oder Qualitätsmanagement sollte berücksichtigt werden. Dabei verfügen besonders Betriebe in modernem Bauzustand über Zukunftsfähigkeit.

Service

Ein umfangreiches Serviceangebot spricht Neuzugänge an und erfreut die Bewohner. Neben den grundsätzlichen Leistungen der Pflege und Betreuung, wie beispielsweise Therapie− und Rehabilitationsangebote, gehören deshalb auch das Essensangebot, die Hausreinigung oder die Auskunft der Bewohner und dessen Angehöriger zum Servicespektrum.

Technische Ausstattung

Eine gute Pflegeimmobilie entspricht sowohl den rechtlichen Vorgaben als auch den Bedürfnissen und Wünschen der Bewohner. Besonders wichtig  ist, dass das Heim barrierefrei und behindertengerecht gestaltet ist. Auch sollte sich mindestens ein betten− tauglicher Aufzug im Haus befinden. Die Landesheimgesetze müssen beachtet werden und positiv wirken sich viele Einzelbettzimmer, altersgerechte Nasszellen, großzügige Gemeinschaftsräume und ein facettenreiches Gastronomieangebot aus. Zusätzlich erhöhen außergewöhnliche Ausstattungsbereiche wie Bibliotheken, Therapieabteilungen, Demenzgarten oder Streichelzoo die wirtschaftlichen Erfolgschancen. Besonders zukunftsfähig sind dabei Einrichtungen, die sich an veränderten Bedarf durch beispielsweise flexible Zimmergrößen anpassen lassen.

Instandhaltung

Idealerweise trägt der Betreiber alle anfallenden Nebenkosten, inklusive Reparatur− und Instandhaltungsaufwand. Seltener ist im Vertrag geregelt, dass der Eigentümer die Kosten für Reparaturen an Dach und Fach übernehmen muss. 

Absicherung

Der Betreiber einer Pflegeeinrichtung sollte den Eigentümer regelmäßig über seine wirtschaftliche Lage und die Auslastung des Heims informieren. So ist der Eigentümer vor einer möglichen Zahlungsunfähigkeit des Betreibers geschützt. Kommt es dennoch zur Insolvenz des Pächters (Betreibers), wird dieser in der Regel durch einen neuen Betreiber ersetzt. Wichtig für eine Betreiberkontrolle ist eine erfahrene Verwaltung bzw. ein erfahrenes Management.

Belegung

Eine hohe Auslastung wird meist vom Standort bestimmt. Befindet sich dieser in einer Region mit vielen Senioren, ist auch die Belegung sicher. Wirtschaftlich erfolgreich ist eine Pflegeeinrichtung ab einer Auslastung von circa 90 %.